Metodologia

Zasada naczelna

Nie uzupełniamy braków. Jeśli dla jakiegoś miejsca nie ma danych, strona mówi, że ich nie ma — zamiast pokazać wartość z powiatu, średnią krajową albo wynik oszacowania. Liczba bez źródła i okresu jest tu traktowana jak błąd, a nie jak niedoskonałość.

Jedyny wyjątek jest jawny: gdy GUS nie publikuje wynagrodzenia dla gminy, a publikuje dla powiatu, wskaźnik dostępności mieszkaniowej powstaje z płacy powiatowej — i jest wtedy opisany na stronie jako „dane jednostki nadrzędnej", z obniżonym poziomem pewności. Podstawienie, którego nie widać, byłoby zmyśleniem.

Ceny nieruchomości

Źródłem jest Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez GUGiK — rejestr rzeczywistych transakcji z aktów notarialnych, nie ofert. To istotna różnica: ceny ofertowe z portali ogłoszeniowych są o kilkanaście procent wyższe od tego, za ile mieszkania faktycznie się sprzedają.

Dlaczego mediana, a nie średnia

Rozkład cen nieruchomości jest skośny. Jedna transakcja za kilka milionów przesuwa średnią całej gminy o kilkaset złotych na metrze, a mediany nie rusza. Mediana odpowiada na pytanie „ile kosztuje typowe mieszkanie", średnia — na żadne użyteczne pytanie.

Medianę i kwartyle liczymy metodą interpolacji liniowej (typ 7), tą samą, której używają arkusze kalkulacyjne — więc wynik zgadza się z tym, co czytelnik policzy sobie sam z tych samych danych.

Co odrzucamy przed liczeniem

Rejestr zawiera transakcje legalne, ale nierynkowe — darowizny, przekazania rodzinne, sprzedaże udziałów. Zostawienie ich w próbie zaniżałoby medianę bez ostrzeżenia. Odrzucamy:

• cenę metra poniżej 200 zł lub powyżej 100 000 zł,
• powierzchnię spoza zakresu 8–1000 m²,
• rekordy bez ceny, bez powierzchni albo bez daty.

Liczba odrzuconych rekordów jest zapisywana przy każdym imporcie — to nie jest cicha operacja.

Okres

Wskaźnik główny to ostatnie dwanaście miesięcy, a nie rok kalendarzowy. Rok kalendarzowy w styczniu opierałby się na kilkunastu transakcjach. Oprócz tego liczymy pełne lata wstecz — do wykresu trendu.

Ile obserwacji wystarczy

Mediana z trzech transakcji wygląda na stronie dokładnie tak samo jak mediana z trzech tysięcy. Dlatego liczba obserwacji jest podana przy każdej statystyce, a progi są twarde:

Zarobki, demografia i rynek pracy

Źródłem jest Bank Danych Lokalnych GUS. Dane są roczne i opisują stan na 31 grudnia podanego roku — rocznik jest wypisany przy każdej wartości.

Dlaczego rocznik bywa różny dla różnych liczb

GUS publikuje dane dla województw wcześniej niż dla gmin, a poszczególne zestawienia w różnych terminach. Zamiast czekać na komplet albo zostawiać puste miejsce, pokazujemy dla każdej wartości najnowszy rocznik, który dla tej jednostki naprawdę istnieje, i podpisujemy go.

Zmiany w czasie

Zmianę rok do roku, pięcioletnią i dziesięcioletnią liczymy wobec dokładnie tego samego rocznika minus N. Jeśli tamtego rocznika nie ma, zmiany nie ma — nie podstawiamy najbliższego dostępnego. „Wzrost o 12% przez dekadę" policzony na siedmiu latach nie jest przybliżeniem, tylko nieprawdą.

Identyfikatory zmiennych

GUS zmienia numerację zmiennych między edycjami bazy i nie prowadzi tabeli przejść. Wpisany na stałe numer zacząłby kiedyś wskazywać na inną zmienną — bez błędu, bez ostrzeżenia, z nadal sensownie wyglądającą liczbą pod poprzednim podpisem. Dlatego portal wyszukuje zmienne po nazwie, sprawdza jednostkę miary i zapisuje, co znalazł; weryfikacja powtarza się przy każdym imporcie.

Dostępność mieszkaniowa

Wskaźnik „mieszkanie 50 m²" to liczba rocznych wynagrodzeń brutto potrzebnych na zakup mieszkania o powierzchni 50 m² w cenie równej medianie lokalnej:

mediana ceny m² × 50 m² ÷ (przeciętne wynagrodzenie miesięczne brutto × 12)

Wskaźnik nie uwzględnia podatków, kosztów kredytu ani wydatków na życie — nie jest prognozą zdolności kredytowej. Służy porównywaniu miejsc między sobą, a nie planowaniu zakupu.

Które strony trafiają do wyszukiwarek

Strona lokalizacji jest dopuszczana do indeksowania dopiero wtedy, gdy ma własne dane: co najmniej 20 transakcji w ostatnich dwunastu miesiącach albo komplet własnych wskaźników GUS. Strony bez danych zostają dostępne pod swoim adresem, ale nie idą do indeksu.

To nie jest zabieg pod pozycjonowanie, tylko warunek uczciwości: portal generujący tysiące pustych podstron dla każdej gminy w Polsce byłby generatorem wypełniacza, a nie źródłem informacji.

Czego tu nie ma i nie będzie

• Stron transakcji. Rejestr zawiera pola z danymi sprzedającego i kupującego. Nie zapisujemy ich — są odrzucane już w parserze, zanim cokolwiek trafi do bazy.
• Dokładnych adresów przy cenach. Punkty na mapie nie pokazują numeru budynku, a przy małej liczbie transakcji w kadrze nie pokazują się wcale: trzy ceny na mapie to w praktyce wskazanie konkretnego mieszkania.
• Ocen typu „tu warto mieszkać". Wskaźniki są liczone według jawnej metodologii i tak podpisane. Dane publiczne nie unoszą ciężaru zdania „to lepsze miejsce".

Wskaźniki własne — co liczymy sami

Prawie wszystko na tym portalu jest przepisane z rejestru i da się sprawdzić u źródła. Cztery rzeczy liczymy sami i one wymagają osobnego wyjaśnienia, bo za każdą stoi nasza decyzja, a nie czyjś pomiar.

Dostępność mieszkaniowa

Mediana ceny mieszkania 50 m² podzielona przez roczne przeciętne wynagrodzenie brutto w tej jednostce. Jednostka: lata. Jawnie brutto — nie tyle trzeba odłożyć, tylko tyle wynosi cena wyrażona w latach pensji. Jawnie przeciętne, a przeciętna nie jest niczyją pensją. To nie jest wskaźnik urzędowy i nikt poza nami go tak nie liczy.

FARMA SCORE

Jedyna liczba w portalu, której nie ma skąd przepisać. Powstaje z ośmiu składowych, każda zamieniona na percentyl — ile procent jednostek tego samego szczebla wypada gorzej. Percentyl, a nie skalowanie min–maks: jedna gmina z absurdalną ceną metra ścisnęłaby wszystkie pozostałe w dolną trzecią i wynik przestałby cokolwiek różnicować.

Składowa bez danych nie jest zastępowana średnią. Wagi pozostałych są proporcjonalnie przeskalowane, a wynik niesie pokrycie. Poniżej 60% pokrycia wyniku nie ma wcale — nie „jest niski", tylko go nie ma. Ocena złożona w połowie ze zgadywania jest gorsza niż jej brak.

Transport, edukacja i środowisko to razem 20% wagi i nie mamy do nich ani jednego źródła. Nie udajemy, że mamy: wchodzą do wyniku jako niedostępne i są tak wypisane na każdym profilu. Wagi stoją w bazie, a ich zmiana zakłada nową wersję metodologii — stare wyniki zostają i nadal wskazują na swoje wagi.

70 punktów znaczy „lepiej niż 70% gmin", a nie „dobrze". To nie jest skala bezwzględna i nie da się jej tak czytać.

Dostępność leczenia (HEALTH SCORE)

Osobna ocena, bo odpowiada na inne pytanie niż „jak się tu żyje". Cztery składowe: apteki i opieka ambulatoryjna na 10 tys. mieszkańców, obecność szpitala w gminie (jest albo go nie ma — dwa szpitale nie są dwa razy lepsze niż jeden) oraz mediana pierwszego wolnego terminu ze sprawozdań placówek do NFZ.

Liczymy wyłącznie to, co stoi w granicach gminy — i to jest największe ograniczenie tej liczby. Apteka trzy kilometry za granicą jest dla mieszkańca dostępna, a tutaj jej nie ma. Mała gmina obok dużego miasta dostaje więc wynik zaniżony, i to systematycznie. Naprawienie tego wymaga liczenia odległości, czyli współrzędnych przy każdej placówce — mamy je dziś przy części z nich.

Kalkulator „czy stać mnie na mieszkanie"

Rata annuitetowa przy stałym oprocentowaniu, czego w polskich kredytach hipotecznych zwykle nie ma — przy racie zmiennej podana kwota jest pierwszą ratą, a nie ratą. Netto z brutto liczymy stałym mnożnikiem, bez ulg, PPK i progów podatkowych.

Kalkulator nie liczy zdolności kredytowej i nie zna warunków żadnego banku. Porównuje ratę z przeciętnym wynagrodzeniem w gminie — a przeciętna nie jest niczyją pensją. To jest rachunek na serwetce z tą jedną przewagą, że ceny w nim pochodzą z aktów notarialnych, a nie z ogłoszeń.

Znalazłeś błąd?

Błędy w danych publicznych najszybciej wychwytują ci, którzy znają okolicę. Przy każdym profilu jest formularz zgłoszenia — jeśli któraś liczba wygląda podejrzanie, napisz. Sprawdzamy przy źródle.